Definizione di Lastrico Solare
Il lastrico solare non è definito dal Codice Civile, ma è la giurisprudenza, e in particolare la Corte di Cassazione, ad averne delineato i contorni. Secondo la Cassazione, il lastrico solare si identifica con la superficie terminale dell’edificio condominiale avente la funzione di copertura del fabbricato, equiparabile, quanto a regime giuridico, al tetto. Questa definizione è cruciale per distinguerlo da altre superfici come terrazze a livello, che pur essendo piane e talvolta accessibili, non svolgono primariamente la funzione di copertura. La sentenza n. 11484/2017 della Cassazione ribadisce questa equiparazione del lastrico solare al tetto, sottolineandone la funzione primaria di copertura dell’edificio, anche quando calpestabile e di uso esclusivo.
Manutenzione Ordinaria e Straordinaria: distinzioni
La distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria è dirimente ai fini della ripartizione delle spese.
Manutenzione Ordinaria: comprende tutti quegli interventi volti a riparare, integrare o sostituire elementi esistenti del lastrico solare, che siano deteriorati per effetto dell’uso o del tempo, ma che non incidono sulla struttura portante. Esempi tipici sono la pulizia, la riparazione di piccole fessurazioni, la sostituzione di elementi di pavimentazione danneggiati, la revisione delle canalizzazioni per lo smaltimento delle acque piovane. Questi interventi mirano a conservare l’efficienza e la funzionalità del lastrico solare nello stato in cui si trova.
Manutenzione Straordinaria: riguarda invece interventi di maggiore entità, che incidono sulla struttura o che comportano un rinnovamento o una sostituzione di parti importanti del lastrico solare, andando oltre la semplice riparazione o conservazione. Rientrano in questa categoria il rifacimento completo della pavimentazione, la sostituzione integrale della guaina impermeabilizzante, interventi di consolidamento strutturale, la trasformazione del lastrico solare in terrazza praticabile. La Cassazione ha chiarito che anche il rifacimento completo del lastrico solare, pur essendo un intervento significativo, rientra nella manutenzione straordinaria e non configura una “innovazione”. La sentenza n. 11484/2017 specifica che l’articolo 1126 c.c. si applica a tutte le spese di manutenzione, comprese quelle per danni derivanti da vetustà e normale deterioramento, non solo da difetti costruttivi.
Ripartizione delle Spese: Art. 1126 c.c. e criteri applicativi
L’articolo 1126 del Codice Civile disciplina la ripartizione delle spese per la manutenzione (ordinaria e straordinaria) del lastrico solare quando questo è di uso esclusivo di uno o più condomini. In questo caso, la legge prevede una ripartizione mista:
- 1/3 della spesa: a carico del condomino o dei condomini che hanno l’uso esclusivo del lastrico solare. Questa quota è giustificata dal vantaggio che l’uso esclusivo comporta, come ad esempio la possibilità di godere di uno spazio aperto e calpestabile.
- 2/3 della spesa: a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve da copertura. Come precisato dalla sentenza n. 11484/2017 della Cassazione, e dalle sentenze ivi richiamate, questo si riferisce esclusivamente ai condomini le cui unità immobiliari sono comprese nella proiezione verticale del lastrico solare, ovvero a coloro ai quali il lastrico funge concretamente da copertura. Sono esclusi da questa quota di spesa i condomini le cui proprietà non sono sottostanti al lastrico solare. La ripartizione avviene in proporzione al valore millesimale di ciascuna unità immobiliare. Questa quota si basa sul principio che il lastrico solare, pur essendo di uso esclusivo, svolge comunque la funzione di copertura per l’intero edificio o parte di esso, e quindi la sua manutenzione è di interesse comune, ma solo per i condomini effettivamente coperti. La sentenza n. 11484/2017 sottolinea la ratio dell’articolo 1126 c.c. nel duplice vantaggio che il lastrico solare di uso esclusivo assicura: utilità diretta per chi ne ha l’uso e utilità indiretta come copertura per gli altri condomini direttamente sottostanti.
Lastrico Solare Condominiale (non di uso esclusivo)
Quando il lastrico solare è condominiale, ovvero non è attribuito in uso esclusivo a singoli condomini, le spese di manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, vengono ripartite tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà, in base al principio generale stabilito dall’articolo 1123, primo comma, del Codice Civile. In questo caso, non si applica la ripartizione speciale dell’articolo 1126 c.c. La sentenza n. 29448 del 25 ottobre 2023 della Cassazione ha ribadito che l’articolo 1126 c.c. trova applicazione solo in caso di lastrico solare di uso esclusivo, confermando questo principio.
Sentenze della Cassazione e chiarimenti giurisprudenziali
La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha fornito importanti chiarimenti sull’applicazione dell’articolo 1126 c.c. e sulla distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria. Oltre alla già citata sentenza n. 29448/2023 e alla sentenza n. 11484/2017, si segnala:
Cass. Civ., Sez. II, Ordinanza n. 29448 del 25 ottobre 2023: La Cassazione ha ribadito che l’articolo 1126 c.c. trova applicazione solo in caso di lastrico solare di uso esclusivo. Qualora il lastrico solare svolga funzione di copertura dell’edificio condominiale, ma non sia di uso esclusivo, le spese di manutenzione vanno ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Cass. Civ., Sez. II, Ordinanza n. 29448 del 25 ottobre 2023
Cass. Civ., Sez. VI – 2, Ordinanza n. 24583 del 24 agosto 2023: La Cassazione ha precisato che la trasformazione di un lastrico solare in terrazza ad uso esclusivo, mediante la realizzazione di opere che ne modificano la destinazione e l’aspetto, configura una innovazione e non una manutenzione straordinaria. In questo caso, le spese non sono ripartite secondo l’articolo 1126 c.c., ma secondo le norme relative alle innovazioni, che generalmente prevedono una partecipazione alle spese da parte di tutti i condomini solo se l’innovazione è di utilità comune. (La Legge per Tutti)
Sentenza n. 11484/2017 Corte di Cassazione: La sentenza n. 11484/2017 della Cassazione consolida un orientamento giurisprudenziale chiaro e fornisce importanti indicazioni pratiche per la gestione condominiale, ribadendo la definizione di lastrico solare, l’applicabilità dell’art. 1126 c.c. ai lastrici solari di uso esclusivo, la ratio della norma nella duplice utilità del lastrico e l’estensione dell’art. 1126 c.c. a tutte le spese di manutenzione, anche per danni da vetustà. Inoltre, precisa che i condomini tenuti a partecipare per i due terzi della spesa sono solo quelli le cui unità immobiliari sono comprese nella proiezione verticale del lastrico solare. La Legge per Tutti
Conclusioni
La corretta ripartizione delle spese di manutenzione del lastrico solare richiede una precisa distinzione tra lastrico solare di uso esclusivo e condominiale, nonché tra interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria. L’articolo 1126 c.c. rappresenta la norma di riferimento per i lastrici solari di uso esclusivo, mentre per quelli condominiali si applica il criterio generale dei millesimi di proprietà (art. 1123 c.c.). La giurisprudenza della Cassazione, con sentenze come la n. 11484/2017 e la n. 29448/2023, ha contribuito a chiarire i confini applicativi di queste norme, fornendo orientamenti preziosi per la risoluzione delle controversie condominiali e garantendo una gestione più efficiente e trasparente degli oneri condominiali. In caso di dubbi o contestazioni, è sempre consigliabile rivolgersi a un amministratore di condominio o a un legale esperto in diritto condominiale per una consulenza specifica sul caso concreto.
Fonti utilizzate:
- Codice Civile: Art. 1123 Codice Civile ; Art. 1126 Codice Civile
- Cass. Civ., Sez. II, Ordinanza n. 29448 del 25 ottobre 2023: Diritto e Giustizia
- Cass. Civ., Sez. VI – 2, Ordinanza n. 24583 del 24 agosto 2023: La Legge per Tutti
- Sentenza n. 11484/2017 Corte di Cassazione: La Legge per Tutti
3 commenti su “La manutenzione ordinaria e straordinaria dei lastrici solari e la divisione delle spese”
Buonasera, dall’articolo non riesco ad evincere se, in caso di interventi esclusivamente di manutenzione ORDINARIA (la pulizia, la riparazione di piccole fessurazioni, la sostituzione di elementi di pavimentazione danneggiati, la revisione delle canalizzazioni per lo smaltimento delle acque piovane) su lastrico (terrazza a livello) AD USO ESCLUSIVO di un solo condomino, i costi siano a carico del solo utilizzatore o secondo la ripartizione 1/3 – 2/3.
Grazie, saluti
Buonasera. La sua è un’ottima domanda che tocca il punto cruciale della ripartizione degli oneri condominiali, in quanto richiede di distinguere tra la funzione strutturale del lastrico e il godimento esclusivo.
Le posso confermare che, secondo la giurisprudenza consolidata (basata sull’Articolo 1126 del Codice Civile), la ripartizione delle spese non dipende tanto dal fatto che l’intervento sia classificato come “ordinario” o “straordinario”, quanto dalla funzione che l’elemento riparato svolge nel contesto dell’edificio.
Le spese per gli interventi da lei elencati non sono soggette a un unico criterio, ma devono essere suddivise in base a due principi fondamentali:
1. Criterio della Ripartizione (1/3 – 2/3)
Il criterio di ripartizione 1/3 a carico dell’utilizzatore esclusivo e 2/3 a carico degli altri condòmini sottostanti si applica a tutti gli interventi che sono strettamente necessari a mantenere la funzione di copertura e di protezione del lastrico solare.
Pertanto, le seguenti attività di manutenzione ordinaria rientrano nella ripartizione 1/3 – 2/3:
Riparazione di Fessurazioni (se incidono sulla tenuta stagna): Se le lesioni compromettono, o rischiano di compromettere, la guaina impermeabile o gli strati strutturali sottostanti, l’intervento è funzionale alla conservazione della copertura e va ripartito.
Revisione e Manutenzione delle Canalizzazioni: La manutenzione dei canali di scolo, gronde e pluviali è essenziale per il corretto deflusso delle acque piovane, evitando ristagni che danneggerebbero la struttura. Poiché questa attività preserva la copertura, è soggetta alla ripartizione.
Sostituzione di Elementi di Pavimentazione (se funzionale): Se la sostituzione delle piastrelle o degli elementi di pavimentazione è indispensabile per accedere e riparare la guaina impermeabile sottostante (che è la parte comune essenziale), allora anche i costi di smantellamento e ripristino della pavimentazione sono considerati accessori alla riparazione e rientrano nel riparto 1/3 – 2/3.
2. Criterio del Carico Esclusivo (100% Utente)
Gli oneri che riguardano il mero godimento estetico o la custodia personale del lastrico sono interamente a carico del condomino che ne ha l’uso esclusivo (100%).
Le seguenti attività rientrano in questo criterio:
Pulizia Ordinaria (Spazzamento): La pulizia superficiale, come la rimozione di foglie o detriti, è considerata un onere di custodia esclusiva che spetta interamente all’utilizzatore, al pari della cura di qualsiasi altra pertinenza privata.
Sostituzione di Elementi di Pavimentazione (se per usura/estetica): Se la pavimentazione viene sostituita per ragioni di usura, estetica o per una scelta di miglioramento del comfort, ma non è necessario intervenire sugli strati di copertura sottostanti, il costo ricade integralmente sull’utilizzatore esclusivo.
In sintesi, la chiave per la liquidazione è: la ripartizione 1/3 – 2/3 si applica a tutto ciò che protegge l’edificio; la spesa è al 100% a carico dell’utente esclusivo per tutto ciò che serve al godimento e alla custodia superficiale.
Spero che questa distinzione la aiuti a inquadrare correttamente le diverse tipologie di spesa. Saluti.
Buonasera, se la mia era un’ottima domanda, la sua è stata una risposta eccellente e ben circostanziata e di questo la ringrazio. Direi che con queste interpretazioni a mio avviso di buon senso, non restano molti dubbi.
Saluti