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Destinazione d’uso vs. Categoria catastale

Spesso mi capita di sentire persone che si affidano alla visura catastale per identificare la destinazione d'uso del proprio immobile (magari in previsione di effettuare un cambio di destinazione d'uso), ma sento anche colleghi che non hanno ben chiara la distinzione tra destinazione d'uso e categoria catastale. Di conseguenza proverò a fare un po' di chiarezza.

Tabella dei Contenuti

La destinazione d’uso viene definita dal progetto comunale.

Categoria catastale

Partiamo da un presupposto fondamentale: il Catasto ha funzione prettamente fiscale, e non ha minimamente funzione urbanistica e di abilitazione in senso edilizio.

Ad ogni fabbricato censito nel Catasto è attribuita una categoria catastale, ovvero una tipologia, alla base della determinazione della rendita.

Furono introdotte con il regio decreto-legge 13 aprile 1939 n. 652, che riformò la disciplina relativa al catasto istituendo il catasto dei fabbricati, alla base del Nuovo Catasto Edilizio Urbano (NCEU).

Prima del 1° luglio 2010 il catasto era completamente dissociato dal comune, questa non correlazione ha portato all’identificazione errata di molti immobili e dell’effettiva destinazione d’uso.

Da qui l’inattendibilità del catasto. Molti erano coloro che si preoccupavano di modificare il catasto senza la richiesta dell’autorizzazione del comune. Così come molti erano più attenti a modificare il comune risparmiando la pratica catastale.

Purtroppo nell’immaginario collettivo delle persone non addette ai lavori (a volte anche tra i tecnici, purtroppo!) è diffuso l’errato concetto che l’unico sistema per individuare la destinazione d’uso in atto relativa ad un immobile sia riscontrare la categoria indicata al Catasto Fabbricati, effettuando perfino una semplice visura catastale.

Niente di più sbagliato in quanto tale funzione di censimento è attribuita al Comune attraverso il rilascio dei titoli abilitativi.

Il Catasto Urbano, suddiviso con uffici territorialmente competenti su base provinciale, ha il compito di stimare e assegnare le rendite catastali sugli immobili presenti in banca dati, anche in funzione del parametro “categoria catastale”, appunto la connotazione funzionale dell’immobile stesso.

Attualmente sono vigenti sei macro categorie che sono A-B-C-D-E-F, e a loro volta si suddividono in altre distinte categorie; le più conosciute e ricorrenti sono quelle residenziali come A/2 e A/3, quelle accessorie residenziali come C/2 (cantine,ecc) e C/6 (autorimesse, ecc), e via dicendo.

Le categorie funzionali del Catasto non concordano con quelle urbanistiche.

Non solo risultano divergenti, ma anche difficilmente assimilabili tra loro in molti casi, specie nelle categorie degli immobili a destinazione speciale e particolare (categorie D ed E del Catasto).In caso di indagini immobiliari e pratiche edilizie, per individuare la corretta e legittima destinazione d’uso dell’immobile, sotto un profilo edilizio/urbanistico, è necessario effettuare le dovute approfondite indagini negli atti abilitativi presso gli archivi comunali.

Anche nella giurisprudenza amministrativa conferma tale assunto in base a un consolidato orientamento, il quale statuisce che alle risultanze catastali non può essere riconosciuto un autonomo valore probatorio anche ai fini dell’individuazione dell’effettiva destinazione d’uso, bensì una valenza meramente sussidiaria (Cons. di Stato VI n. 2769/2015).

Destinazione d’uso urbanistica

Questo è un concetto di estrema rilevanza nell’ambito del diritto amministrativo, in particolare di quello edilizio e di quello della pianificazione del territorio.

Con la destinazione d’uso si categorizza la singola unità immobiliare o un comparto urbanistico per contestualizzarlo in un insieme.

Nell’impostazione della legge urbanistica e del DM 1444/68 i comparti urbanistici vengono definiti come zone omogenee. Sulla base della previsione urbanistica si determinano il tipo di edifici che dovrà essere presente e che ne costituirà una caratteristica reale con effetti diretti sul diritto di proprietà.

La destinazione d’uso urbanistica è frutto della pianificazione propria di una zona omogenea; ed è definita dal titolo abilitativo in ottemperanza a quanto stabilito dalle norme urbanistiche.

La destinazione d’uso come categoria giuridica, è il presupposto legale dell’uso concreto e secondo legge degli immobili. Chi utilizza lo spazio del proprio immobile svolgendo una funzione diversa rispetto alla destinazione d’uso compie un illecito, abuso edilizio poiché l’utilizzo è difforme dal titolo abilitativo originario o successivo. Ad esempio, usare una cantina come una stanza per dormire.

Con la destinazione d’uso si categorizza la singola unità immobiliare o un comparto urbanistico per contestualizzarlo in un insieme.

Nell’impostazione della legge urbanistica e del DM 1444/68 i comparti urbanistici vengono definiti come zone omogenee. Sulla base della previsione urbanistica si determinano il tipo di edifici che dovrà essere presente e che ne costituirà una caratteristica reale con effetti diretti sul diritto di proprietà.

La destinazione d’uso urbanistica è frutto della pianificazione propria di una zona omogenea; ed è definita dal titolo abilitativo in ottemperanza a quanto stabilito dalle norme urbanistiche.

La destinazione d’uso come categoria giuridica, è il presupposto legale dell’uso concreto e secondo legge degli immobili. Chi utilizza lo spazio del proprio immobile svolgendo una funzione diversa rispetto alla destinazione d’uso compie un illecito, abuso edilizio poiché l’utilizzo è difforme dal titolo abilitativo originario o successivo. Ad esempio, usare una cantina come una stanza per dormire.

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