In questo scenario, la Relazione di Regolarità Edilizia (RRE) emerge come la soluzione definitiva e preventiva. Redatta da un tecnico abilitato, l’RRE rappresenta un’attività di due diligence approfondita, offrendo un quadro chiaro e certificato dello stato dell’immobile. Questo documento agisce come uno scudo protettivo, garantendo trasparenza e sicurezza per tutte le parti coinvolte e trasformando un processo potenzialmente rischioso in una transazione fluida e serena.
Cos'è la Relazione di Regolarità Edilizia (RRE)?
La Relazione di Regolarità Edilizia (RRE) è un documento tecnico che attesta la conformità edilizia e urbanistica di un immobile. In altre parole, è un’attestazione ufficiale che verifica la corrispondenza tra il progetto di costruzione o ristrutturazione depositato e approvato in Comune e lo stato attuale dell’edificio. Sebbene non sia un obbligo di legge a livello nazionale, è riconosciuta come uno strumento fondamentale e sempre più richiesto nella prassi del mercato immobiliare.
Questo documento assume denominazioni diverse a seconda delle regioni o delle specificità del caso, tra cui Relazione Tecnica Integrata (RTI), Certificato di Conformità Urbanistica o, come definito dal D.P.R. 380/2001, “Stato Legittimo dell’Immobile”. Indipendentemente dal nome, la sua funzione rimane quella di “fotografare” la situazione urbanistica e catastale del fabbricato, evidenziando la presenza di eventuali difformità. L’RRE, in questo senso, rappresenta la vera e propria “carta d’identità” dell’immobile , fornendo una descrizione completa della sua storia edilizia e legale. A differenza di una semplice dichiarazione del venditore, l’RRE è un’analisi verificata da un professionista, garantendo un livello di affidabilità e dettaglio ineguagliabile.
Distinzione Cruciale: Conformità Urbanistica vs. Conformità Catastale
Una delle confusioni più comuni nel settore immobiliare riguarda la distinzione tra conformità urbanistica e conformità catastale. Comprendere la differenza tra queste due nozioni è cruciale per cogliere il valore dell’RRE. La conformità urbanistica attesta che l’immobile, così come si presenta fisicamente, corrisponde ai titoli abilitativi (licenze, concessioni, permessi di costruire, SCIA, CILA) rilasciati dal Comune. Si tratta di una verifica con valore legale probatorio che accerta l’assenza di abusi edilizi. La conformità catastale, invece, verifica la coerenza tra lo stato di fatto e la planimetria catastale depositata al Catasto. L’ufficio del Catasto ha una funzione meramente fiscale, utile a determinare le tasse sulla casa, e le sue planimetrie non hanno alcun valore probatorio ai fini della regolarità edilizia. Di conseguenza, un immobile può essere catastalmente conforme ma urbanisticamente difforme, rendendo la compravendita vulnerabile a rischi legali. L’RRE integra la verifica di entrambe le conformità, colmando questo divario e offrendo una garanzia completa.
| Criterio | Conformità Urbanistica | Conformità Catastale |
| Finalità | Attestare la legittimità della costruzione rispetto ai titoli edilizi. | Accertare la corrispondenza con le informazioni fiscali del Catasto. |
| Ente di Riferimento | Ufficio Tecnico del Comune (Sportello Unico dell’Edilizia). | Agenzia delle Entrate (Catasto). |
| Valore Giuridico | Probatorio. Attesta la regolarità legale dell’immobile. | Non probatorio. Ha solo valore fiscale. |
| Conseguenze Difformità | Rischio di nullità dell’atto, sanzioni e richiesta di risarcimento danni. | Mero adempimento fiscale e aggiornamento di rendita. Non incide sulla legalità. |
I Vantaggi Competitivi della RRE
La Relazione di Regolarità Edilizia è un “asset strategico” che va oltre la semplice burocrazia. È un investimento che genera valore, sicurezza e trasparenza per tutte le parti coinvolte nella transazione immobiliare. Avere l’RRE prima di mettere un immobile sul mercato non è un costo, ma una mossa commerciale e legale astuta.
Per il Venditore
L’RRE agisce come una garanzia di serietà e affidabilità, facilitando e velocizzando il processo di vendita. Un immobile accompagnato da un documento di conformità è immediatamente più attrattivo sul mercato, poiché elimina i dubbi e le incertezze per i potenziali acquirenti. Disporre dell’RRE prima della trattativa consente al venditore di individuare e risolvere in anticipo eventuali difformità, evitando spiacevoli sorprese, ritardi e la potenziale nullità del contratto. Inoltre, protegge il venditore da futuri contenziosi civili, sanzioni e responsabilità penali che potrebbero derivare dalla vendita di un immobile non conforme.
Per l'Acquirente
La RRE offre la massima sicurezza e tranquillità. Fornisce all’acquirente un quadro completo e aggiornato dello stato effettivo dell’immobile e di ogni eventuale irregolarità esistente. Grazie a questo documento, il potenziale acquirente può valutare con cognizione di causa i rischi prima di impegnarsi, evitando il pericolo di incorrere in abusi edilizi, sanzioni amministrative o, in casi estremi, l’ordine di demolizione. L’RRE trasforma un atto di fiducia in una transazione basata sulla piena consapevolezza e trasparenza.
Per l'Intermediario e la Credibilità del Brand
Le agenzie immobiliari svolgono un ruolo di mediazione e garanzia per entrambe le parti. L’adozione dell’RRE come prassi standard di vendita consente alle agenzie di minimizzare le controversie, tutelando la propria reputazione professionale. In caso di irregolarità non segnalate, l’agente immobiliare può essere chiamato a rispondere insieme al venditore. Promuovere l’RRE eleva il livello di professionalità e aumenta la fiducia dei clienti nel servizio offerto.
Processo di Redazione e Documentazione Necessaria
La Relazione di Regolarità Edilizia deve essere redatta da un tecnico abilitato e iscritto al proprio ordine professionale, come un geometra, un architetto o un ingegnere. Questo professionista, agendo per conto del cliente, si assume la responsabilità civile e penale delle proprie dichiarazioni, conferendo al documento un valore legale e una garanzia di correttezza. Il processo di redazione è una procedura di “due diligence” tecnica che si articola in diverse fasi metodiche per garantire la massima accuratezza.
Raccolta Documentale: Il tecnico avvia il processo richiedendo e analizzando una serie di documenti essenziali. Questi includono l’atto di provenienza, le planimetrie catastali e i titoli abilitativi completi di grafici, che documentano la storia urbanistica dell’immobile. La documentazione catastale, come la planimetria e la visura, è reperita al Catasto, mentre i titoli edilizi (Licenza Edilizia, Concessione, Permesso di Costruire, DIA, CILA, SCIA) devono essere richiesti e verificati presso l’archivio del Comune di riferimento.
Sopralluogo: Successivamente, il tecnico effettua un sopralluogo dettagliato sull’immobile per verificarne lo stato di fatto. Vengono misurati gli spazi, controllate le dimensioni e la disposizione dei vani, e accertata la presenza di ogni eventuale pertinenza.
Confronto e Analisi: Il cuore della RRE risiede nel confronto tra i dati raccolti nel sopralluogo e le informazioni contenute nei titoli edilizi e nelle planimetrie catastali. Questa analisi incrociata consente di identificare e descrivere dettagliatamente eventuali difformità o irregolarità, come piccole modifiche interne, verande abusive o cambi di destinazione d’uso non autorizzati.
Redazione della Relazione: Al termine delle verifiche, il tecnico redige il documento finale, che può avere un esito positivo (immobile conforme) o negativo (immobile difforme). Nel caso di un esito negativo, la relazione fornisce una descrizione dettagliata delle irregolarità riscontrate e, se possibile, un’indicazione delle pratiche di sanatoria necessarie.
Per facilitare questo processo, di seguito è presentata una checklist dei documenti principali che il tecnico utilizzerà per la redazione della Relazione di Regolarità Edilizia.
Rischi e Conseguenze di una Compravendita senza RRE
Rinunciare alla Relazione di Regolarità Edilizia è una scelta che espone venditore, acquirente e intermediario a rischi significativi. Sebbene la legge non la renda obbligatoria, una lettura attenta della normativa e della giurisprudenza svela un pericoloso vuoto di garanzia che solo l’RRE è in grado di colmare.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 30425 del 2022, ha ribadito che un contratto di compravendita è valido anche in presenza di difformità edilizie minori, a patto che il venditore abbia dichiarato nell’atto gli estremi del titolo abilitativo, a condizione che tale titolo esista realmente e sia riferibile all’immobile. In altre parole, la nullità dell’atto scatta solo in caso di totale assenza o di dichiarazione mendace del titolo edilizio (“nullità testuale”), non in caso di difformità minori rispetto al progetto dichiarato. Questa interpretazione legale, se da un lato tutela la validità formale dell’atto, dall’altro crea un invisibile vuoto di garanzia per l’acquirente, il quale si assume il rischio che l’immobile non sia totalmente conforme, e per il venditore, che resta responsabile per i vizi occulti dell’immobile anche dopo la stipula.
L’RRE interviene proprio per colmare questo vuoto. Il suo valore non risiede nella semplice dichiarazione di un titolo, ma nella certificazione professionale della sua effettiva conformità allo stato di fatto. Senza questa certificazione, il venditore è esposto a una serie di conseguenze, tra cui sanzioni amministrative, responsabilità penale per false dichiarazioni e richieste di risarcimento del danno da parte dell’acquirente. Per l’acquirente, i rischi si traducono in costi inattesi per la sanatoria, il rischio di sanzioni o, peggio, l’invendibilità futura dell’immobile.
È fondamentale sottolineare che il notaio, pur avendo il ruolo di pubblico ufficiale, non è un tecnico edile. Non dispone degli strumenti né delle competenze per verificare la veridicità delle dichiarazioni del venditore e si limita ad avvertire le parti delle conseguenze derivanti da dichiarazioni mendaci. Questo rafforza ulteriormente la necessità di un’RRE. La crescente richiesta di questo documento, favorita dai “Protocolli d’Intesa” tra i consigli notarili e gli ordini professionali in diverse regioni italiane, dimostra che l’RRE sta diventando una “pratica virtuosa” e un nuovo standard di settore, volto a prevenire contenziosi e a innalzare il livello di professionalità e sicurezza nel mercato immobiliare.
Conclusioni
La Relazione di Regolarità Edilizia è molto più di un semplice documento tecnico; è la chiave per navigare il mercato immobiliare con sicurezza, trasparenza e professionalità. Per il venditore, rappresenta un investimento che velocizza la transazione e lo protegge da rischi legali post-vendita. Per l’acquirente, è una garanzia di tranquillità e la certezza di un acquisto privo di vizi nascosti. L’implementazione di un contenuto di alta qualità, supportata da una strategia di ottimizzazione tecnica e di marketing ben definita, posiziona un brand come un’autorità indiscussa nel settore.
Lo Studio 3Dr di Francesco Cagnino, attraverso questo contenuto, non si limita a offrire un servizio, ma si propone come un partner affidabile, in grado di guidare i clienti attraverso le complessità legali e burocratiche del mercato immobiliare. Richiedere una consulenza preliminare per la Relazione di Regolarità Edilizia non è solo un passo verso la vendita o l’acquisto di un immobile, ma è una scelta consapevole per proteggere il proprio patrimonio e garantire la serenità del futuro.
