Il recente Decreto Salva Casa (D.L. n. 69/2024, convertito in Legge n. 105/2024) ha profondamente ridefinito il concetto di tolleranze edilizie in Italia, introducendo un regime più flessibile per le difformità minori e le varianti storiche. Questa evoluzione normativa, che si innesta nel Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), mira a semplificare l’attestazione dello stato legittimo degli immobili e a sbloccare il vasto patrimonio edilizio esistente. Il presente articolo offre una guida operativa e dettagliata per professionisti e proprietari, analizzando l’impatto di queste nuove disposizioni e fornendo schemi chiari per la verifica delle tolleranze esecutive e costruttive, con riferimenti normativi specifici per ogni periodo storico, dal 1934 al 2024.
Le tolleranze edilizie rappresentano un aspetto cruciale della normativa urbanistica italiana, definendo il margine di scostamento consentito tra quanto effettivamente realizzato in un’opera edilizia e quanto originariamente previsto e autorizzato nel titolo abilitativo, come un permesso di costruire, una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) o una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata).[1, 2] Queste deviazioni, se contenute entro i limiti stabiliti dalla legge, non sono considerate violazioni edilizie e, pertanto, non richiedono l’avvio di complesse e onerose procedure di sanatoria. La loro funzione principale è quella di riconoscere le minime difformità, spesso inevitabili durante la fase esecutiva dei lavori o derivanti da errori materiali di progettazione, evitando che queste generino un illecito urbanistico.
La corretta comprensione e applicazione delle tolleranze edilizie è di fondamentale importanza per attestare lo “Stato Legittimo” di un immobile. Lo stato legittimo è un requisito imprescindibile per la commerciabilità di un bene immobiliare, per la sua valorizzazione, per l’accesso a bonus e detrazioni fiscali, e per l’ottenimento di nuovi titoli abilitativi per futuri interventi. L’evoluzione normativa in materia di tolleranze ha visto cambiamenti significativi nel corso degli anni. Il concetto è stato inizialmente introdotto e successivamente ampliato, con modifiche rilevanti apportate dal Decreto Legge 70/2011, dal Decreto Legge 76/2020 (noto come “Decreto Semplificazioni”) e, più recentemente, dal “Decreto Salva Casa” (Decreto Legge 69/2024, convertito con modificazioni dalla Legge 105/2024).
L’esistenza e la continua espansione delle tolleranze edilizie, che sono passate da un rigido 2% a un sistema a fasce che può arrivare fino al 6%, insieme all’introduzione di procedure di sanatoria semplificate tramite il Decreto Salva Casa, rivelano un riconoscimento da parte del legislatore delle intrinseche difficoltà pratiche nel raggiungere una conformità assoluta in edilizia e del gravoso onere burocratico che ciò ha storicamente comportato. Questo approccio può essere interpretato come una “valvola di sfogo” per il sistema. Inizialmente, la tolleranza del 2% era una pragmatica accettazione delle inevitabili imprecisioni di misurazione. La successiva estensione delle percentuali e l’inclusione di una maggiore varietà di irregolarità esecutive indicano un passaggio da una mera tolleranza degli errori a un’attiva semplificazione della regolarizzazione di non-conformità minori, spesso di natura storica. Ciò suggerisce un obiettivo politico più ampio: sbloccare il mercato immobiliare e ridurre il contenzioso relativo a discrepanze di scarsa rilevanza, piuttosto che imporre una rigida applicazione di norme inflessibili. Il legislatore, in sostanza, si sta adattando alla realtà di un vasto patrimonio edilizio, caratterizzato da una storia complessa.
